Movilización de plusvalías urbanas

La aplicación de instrumentos combinados

por Dr. Guillermo Tella, Doctor en Urbanismo, Lic. Alejandra Potocko, Licenciada en Urbanismo

La ciudad expresa sus contrastes sociales y económicos. Y esta diferenciación da cuenta de la fuerte presencia de un actor determinante: el Estado municipal, que cumple la función de ordenar el territorio, resguardar la productividad del espacio rural y ofrecer un orden urbano regular. Esto determina el tipo de infraestructura a proveer, la densidad y la capacidad edificable del suelo.

El núcleo urbano concentra el mayor acervo cultural de la ciudad. Su conservación y puesta en valor constituye uno de los mayores desafíos para el desarrollo turístico, cultural y social. En ese sentido, la “patrimonialización” se presenta como la principal herramienta normativa e institucional que habilita la recuperación de edificios y de áreas históricas.

La ciudad define áreas homogéneamente consolidadas y otras -más heterogéneas- con potencial de desarrollo, en función de su dotación de infraestructura: son sectores con intersticios vacantes, capaces de absorber la demanda de nuevo suelo urbano para el desarrollo residencial, comercial e industrial. Para evitar los conflictos que suelen generar las fuerzas del mercado del suelo frente a los clásicos procesos de catalogación y de restricciones al uso, a partir de ciertos casos de aplicación, han sido diseñados mecanismos de compensación de cargas que permiten armonizar esa puja de intereses.

Al cambiar los indicadores urbanísticos de una zona para otorgarle mayor capacidad constructiva, se tienden a disparar los precios del suelo urbano. Esta valorización, emergente de la aplicación de una política pública, es absorbida por propietarios y desarrolladores.

Movilizacion de plusvalias urbanas 1

Captación y redistribución de plusvalías

A fin de generar un proceso económicamente sustentable y socialmente equitativo, la ciudad tiene que poder recuperar las valorizaciones que ella misma ha creado y redistribuirlo de manera racional, transformando esos excedentes de la intervención, las “plusvalías”, en fuentes de ingreso adicionales para invertir en otras zonas.

Uno de estos instrumentos es de carácter normativo y consiste en la patrimonialización del casco fundacional. El siguiente surge como aplicación de la transferencia de potencial constructivo para compensar los conflictos surgidos de la asignación de derechos diferenciales en áreas de valor histórico.

Dicho instrumento buscará un uso más eficiente de la infraestructura urbana disponible en el resto de la ciudad: preserva un polígono urbano y concentra el desarrollo –clustering– en otro, busca redistribuir los beneficios que se obtienen del desarrollo y, también, apunta a solventar intervenciones en aquellas áreas que el plan de desarrollo urbano requiera.

El proceso de patrimonialización reconoce inicialmente el valor de un edificio o área, que luego cataloga y declara de interés y, por último, desarrolla la intervención respetando su legado y resguardándolo para uso y goce de generaciones futuras. Se encadenan para el casco fundacional acciones de reconocimiento, de catalogación y de definición de tipos de protección, según el bien patrimonial del que se trate, su estado de conservación y la importancia que represente para la sociedad.

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El área a catalogar es concebida como “polígono de actuación” donde se encuentran los edificios específicos de valor, pero también el espacio público y otros edificios que conforman el paisaje urbano. En función de compensar los problemas de inequidad derivados de la asignación diferenciada de la capacidad constructiva, se propone un mecanismo que consiste en transferir el “potencial constructivo” no materializado -es decir, la superficie no edificada hasta un plano límite establecido por norma- a otro polígono de la ciudad denominado “receptor del potencial”.

Este esquema lleva implícito la voluntad de promover el desarrollo de otras zonas de la ciudad. La cantidad de derechos a transferir debe representar un valor suficiente para que los propietarios participen e inviertan en sus inmuebles y se cumplan con los objetivos de protección que se requieran. Para ello, el municipio debe comprar ese potencial constructivo sobrante y venderlo a empresas constructoras, colocarlo en el mercado de valores, administrarlo a través de una comisión creada para tal fin o crear una empresa público-privada ad hoc.

Cuando se catalogan edificios de valor patrimonial, más que polígonos se obtiene un paisaje urbano “dentado”, en el que los inmuebles catalogados permanecen con baja altura mientras que, los restantes son demolidos para la construcción de edificios que aprovechan la máxima capacidad constructiva. En estos casos, la aplicación del instrumento consiste en anular la mayor edificabilidad en el polígono definido como “emisor” y establecer un tope edificatorio “virtual” similar al de los edificios que no posean restricciones. De este modo se preserva la zona histórica, se recupera el paisaje del casco fundacional, se obtiene un tejido homogéneo, respetando sus cualidades intrínsecas, y se resguardan los edificios de valor patrimonial.

Author: Revista Obra

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2 Comments

  1. Excelente el artículo, Dr. GUILLERMO TELLA y Lic. ALEJANDRA POTOCKO. Si bien formo parte de otra profesión -soy abogada-, siempre me han interesado cuestiones vinculadas con la preservación de zonas con Patrimonio Histórico, Edificios Destacados y cuestiones vinculadas a urbanismo y arquitectura en ciudades. En especial, en la Cdad. de Buenos Aires. Y según mi modesto entender, me parece muy interesante esta mención de vuestro artículo:”… se propone un mecanismo que consiste en transferir el “potencial constructivo” no materializado -es decir, la superficie no edificada hasta un plano límite establecido por norma- a otro polígono de la ciudad denominado “receptor del potencial”. Sin tener una mirada técnica sobre el asunto, estimo que hay bellas ciudades, como por ejemplo ROSARIO (estuve por última vez hace pocos días) donde se advierte una interesante preservación de cierto patrimonio histórico y del Centro pero contrastado con un gran desbalance en zona de barrios. Siendo vecina de esta ciudad de Buenos Aires, me alegra ver propuestas con gran sustento técnico que puedan confrontar con la frase atribuida a Le Corbusier: “Buenos Aires, la ciudad sin esperanza”. Lejos, muy lejos estaría de mí oponerme a LE CORBUSIER. Sólo confiar en que esta Ciudad SÍ TIENE ESPERANZA. GRACIAS!

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  2. Excelente el artículo, Dr. GUILLERMO TELLA y Lic. ALEJANDRA POTOCKO. Si bien formo parte de otra profesión -soy abogada-, siempre me han interesado cuestiones vinculadas con la preservación de zonas con Patrimonio Histórico, Edificios Destacados y cuestiones vinculadas a urbanismo y arquitectura en ciudades. En especial, en la Cdad. de Buenos Aires. Y según mi modesto entender, me parece muy interesante esta mención de vuestro artículo:”… se propone un mecanismo que consiste en transferir el “potencial constructivo” no materializado -es decir, la superficie no edificada hasta un plano límite establecido por norma- a otro polígono de la ciudad denominado “receptor del potencial”. Sin tener una mirada técnica sobre el asunto, estimo que hay bellas ciudades, como por ejemplo ROSARIO (estuve por última vez hace pocos días) donde se advierte una interesante preservación de cierto patrimonio histórico y del Centro pero contrastado con un gran desbalance en zona de barrios. Siendo vecina de esta ciudad de Buenos Aires, me alegra ver propuestas con gran sustento técnico que puedan confrontar con la frase atribuida a Le Corbusier: “Buenos Aires, la ciudad sin esperanza”. Lejos, muy lejos estaría de mí oponerme a LE CORBUSIER. Sólo confiar en que esta Ciudad SÍ TIENE ESPERANZA. GRACIAS!

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