Modelo EXA

[ COSTOS DE CONSTRUCCION ]

El modelo  toma como base de cálculo  un edificio para viviendas en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, proyectado y ejecutado en 2012 y 2013. Construido en planta baja, catorce pisos altos y azotea, con 2800m2 de superficie cubierta total.

EXCLUSIONES
Se excluye el valor del terreno, los honorarios por el proyecto y dirección de la obra y la tasa municipal para la aprobación de planos.

TAREAS DE OBRA
Las tareas realizadas con personal propio pertenecen a los rubros 1, 2, 3, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 15 y 16 del cuadro “Valores y Porcentuales” de esta página. Las tareas mixtas donde se subcontrata un mínimo de personal idóneo, con conocimiento especifico y una mayoría de personal propio, son los rubros 5, 13 y 14 del cuadro. Las tareas totalmente subcontratadas son la 4 y la 12, donde la empresa principal aportó la necesaria ayuda a los gremios.

ESPECIFICACIONES
1. Gastos Generales de la Empresa
Se tomo como estándar la “Empresa B” del capítulo 5, suponiendo que la misma está afectada en la realización de esta como única obra.
2. Gastos Complementarios de la Obra
A la suma de todas las máquinas y herramientas necesarias para realizar la obra tomadas del capítulo 6 se les agregó un porcentaje en concepto de “consumibles”. Se toma como supuesto que al final de la obra las máquinas y herramientas se venderán recuperando una parte de su valor.
3. Tareas preliminares
Se incluyo del capítulo 4 lo necesario de ítem 1 para comenzar la obra en óptimas condiciones. Por ej. Cerco perimetral, Cartel de Obra, Obrador completo, Conexionesa servicios, Sereno, etc.
4. Movimiento de Suelos
Se consideró la totalidad de las excavaciones para las fundaciones bajo el nivel de la planta baja
5. Estructura de Hº Armado
Es una estructura convencional, según las reglas del arte, con hormigón elaborado tipo H21 vertido con bombas sobre encofrados de madera de pino cepillado.

6. Mampostería
Muros perimetrales indivisos (sin encaballar) de ladrillos comunes e interiores de ladrillos cerámicos huecos.
7. Revoques
Exteriores: hidrófugo grueso y fino. Interiores: grueso y fino.
8. Cielorrasos
En planta baja: armados de yeso. En viviendas: aplicados de yeso bajo losa de hormigón y armados en baños y cocinas.
9. Contrapisos
Comunes de hormigón de cascotes.
10. Pisos
En vereda: losetas de hormigón, en planta baja: porcelanatos, en viviendas: cerámicos esmaltada y en escaleras: Hormigón a la vista.
11. Aberturas
Puertas principales de acero, puertas interior placas. Ambas con sus correspondientes herrajes.
Ventanas de aluminio anodizado corredizas de alta calidad con sus correspondientes vidrios.
12. Ascensor
De 60 mpm con puertas automáticas, maniobras selectivas y máximos niveles de seguridad.
13. Instalación sanitaria
Loza sanitaria con inodoro a mochila, bidet, lavatorio y bañera. Grifería de alta calidad. Revestimientos en baño y cocina de cerámica esmaltada y cañerías de plástico en termofusión.
Instalación de gas y contra incendio completas.
14. Instalación eléctrica.
Cajas, caños, cables, cajas y tomas reglamentarios. Con interruptores individuales por vivienda. Todo con los máximos niveles de seguridad.
15. Pintura
Exterior: látex impermeable, interior en paredes y cielorrasos látex satinado y en marcos de puerta y barandas de balcones esmalte sintético.
16. Amoblamientos
En las cocinas: muebles bajo mesada y alacena de aglomerado enchapado en laminado plástico con mesada de mármol granítico. Bacha de acero inoxidable y grifería de alta calidad.
17. Beneficio
Se toma como beneficio el estándar actual de las empresas constructoras incluidos los costos financieros y de seguros.

TÉCNICA CONSTRUCTIVA
Se puede definir como “tradicional extremadamente racionalizada”. Con esta frase intentamos definir las tareas con el mayor nivel de equipamiento –tanto manual como mecánico- que permitan aumentar la calidad y reducir los tiempos de obra. Esta técnica contempla los avances tecnológicos de la última década. Ej. Andamios metálicos encastrables de alta seguridad, sistemas de elevación electromecánicos, hormigón elaborado bombeado,
revoques premezclados, cañerías por termofusión, selladores de última generación para aberturas, operarios con herramientas y equipos de seguridad apropiados. etc.

BENEFICIO
Contempla todos los seguros que debe contratar el empresario para afrontar con tranquilidad su tarea, excluidos los seguros laborales. Responsabilidad civil, derrumbe de linderos, robo de maquinarias, atrasos por mal tiempo, incendios e inundaciones. etc.
Además todos los gastos financieros para llevar adelante la obra. Dados tres casos. A: Un grupo inversor, un banco o una financiera otorga el dinero necesario para completar la obra. Contempla el costo del dinero obtenido. Caso B. Como empresario dispongo del capital necesario para hacer la obra y establezco el costo del dinero. O C: Aparecen compradores
tempranos que invierten en la obra financiándola. A partir de estos tres casos, para lograr un valor certero, decidimos publicar
el beneficio extraido de nuestra propia investigación del mercado.
No está contemplado el IVA de los materiales, pues se compensará con el IVA del importe de venta los impuestos personales del empresario, y los gastos de venta. Por todo lo aquí expuesto la revista Obra, mes a mes definirá el valor que mejor refleje la realidad.
CONTEXTO
Como el Modelo EXA representa un edifico real, en la medida que este hecho constructivo analizado por sus funciones, especificaciones, tamaño y duración del hecho cambie (ej.: baño, casa, galpón, escuela) el lector profesional deberá analizar y adecuar el valor correspondiente.
Como además el edificio del Modelo EXA contiene una inmensa canasta de materiales y mano de obra su comparación mensual dará como resultado el Índice EXA que podrá ser utilizado como referencia confiable de la variación mensual del costo de construcción en todo el país.

 

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[ COSTOS DE CONSORCIO ]

Expensas

1) Remuneraciones (Encargado más personal de seguridad registrados)
Es quien tiene la responsabilidad directa ante el empleador del cuidado y atención del edificio, desempeñando sus tareas en forma permanente, habitual y exclusiva.
Su sueldo está compuesto por el salario básico + AFIP (Aportes y Contribuciones, Cargas Sociales) + SUTERH (Aportes y Contribuciones Sindicato) + FATERyH (Fondo Maternidad, Vida, Discapacidad, Desempleo).
Las retenciones de recibo de sueldo (Aportes del Trabajador) son las siguientes: 11% Jubilación Ley 24.241, 3% Ley 19.032, 3% Obra Social, 2% Cuota Sindical, 1% C.P.F. SUTERH, 1% FMVDD FATERyH.
Las contribuciones son: 10,17% Jubilación Ley 24241, 1,50% Ley 19.032, 0,89% Fondo Nacional de Empleo, 4,44% Asignaciones Familiares, 6% Obra Social, 1,5% C.P.F. SUTERH, 2% FMVDD FATERyH.
Fuente: Ley 13.512, Decreto 18.734/49, Convenio Colectivo de Trabajo 589/2010
El personal de seguridad de un edificio es quien tiene la misión y función de vigilar el edificio, especialmente en cuanto a la gente que ingresa o egresa y el funcionamiento de los servicios centrales, con la obligación en este último supuesto
de dar aviso inmediato al designado por el administrador en caso de detectarse fallas o emergencias.
2) Servicios (Luz, Agua y Gas).
3) Abonos (Desinfectación, Mantenimiento de Ascensores y Limpieza de Tanques)
Las empresas deben de contar con registros y habilitaciones.
Las mismas deben tener inscripción en la A.F.I.P.
Las empresas de desinfección que estén en el registro de del gobierno de la ciudad y deben trabajar con productos aprobados por salud pública.
Servicios de desinfección:
Desratización: Recomendamos un mantenimiento al menos 1 vez por mes para controlar la plaga de forma definitiva. Ahuyentamiento de Murciélagos, Ahuyentamiento de Aves e Insectización.
Mantenimiento de Ascensores:
En primera instancia el servicio de mantenimiento de ascensores debe brindar: asesoramiento,atención a reclamos en tiempo y forma,
materiales y señalización básicos, control mensual por representante técnico y atención de emergencias 24 Hs.
Además de los trabajos reglamentados enumerados en la ordenanza municipal, el abono por mantenimiento debería incluir:
Pintura de sala de máquinas. Inspección del sistema de señalización.Verificación de ser necesario de los topes de goma de las puertas.
Verificación de los pulsadores de llamada.
Verificación que el coche pare en el nivel correspondiente.
Control de ruidos en su desplazamiento y en la apertura y cierres de puertas, como así también vibraciones. Control de iluminación y ventilación en sala de máquinas. Control de paragolpes de coche y contrapeso.
Limpieza de Tanques de Agua Potable e Hidroneumáticos:
Se debe realizar una inspección técnica del inmueble a presupuestar, evaluando el estado general de los Tanques de Agua Potable, y la posibilidad de evitar el suministro de corte de agua. Luego, conjuntamente con el presupuesto
se debe enviar un informe Técnico con reparaciones a realizar (si fuesen necesarias) y su respectiva cotización.
4) Mantenimiento, Limpieza y Consumibles
Para proceder a evaluar los gastos de mantenimiento de un edificio es imprescindible cuestionarse diversos factores:
¿Qué es mantener un edificio?
Mantener un edificio es hacer permanecer la conservación de la estructura, instalaciones, acabados y otros elementos que lo conforman para así poder obtener una mayor durabilidad. Esto se obtiene a raíz de ejecutar un plan de trabajos periódicos a realizar para así poder preservar su vida útil en adecuadas condiciones de habitabilidad.-
¿Cómo realizar el mantenimiento de un edificio?
Aquí describimos diferentes formas de cómo realizar el mantenimiento en edificios ya existentes:
Elaboración el Libro del Edificio y de Mantenimiento en el caso de que no exista. Inspecciones de Fachada y Cubierta a fin de detectar problemas de desprendimientos, grietas, etc. y evitar daños a terceros. Elaborar la ITE del edificio si éste tiene más de 50 años (obligado por la Ley). Asesoramiento técnico antes de A partir de la Edición Nº 13 el Depto. de Costos de la Revista Obra incorpora el Modelo EXA – Costos de Consorcio.
Como es habitual dentro de la filosofía de nuestro sistema esperamos la repercusión de los lectores para así poder optimizar nuestro modelo.-
En nuestra estructura de costos es materia corriente que estos montos son válidos para este modelo en cuestión, por tal motivo esperamos un uso responsable de la
información facilitada.- Las inclusiones se explicarán más adelante en textos aclaratorios.
Hemos excluido de este modelo el ABL.

afrontar alguna reparación rehabilitadora en la Comunidad. Mejora de la eficiencia energética del edificio.
Inspección de grietas y humedades en el Edificio.
Mejora de las condiciones de accesibilidad del edificio.
Para valorar el costo de este rubro dada la enorme cantidad de variables que lo componen hemos decidido de acuerdo a múltiples consultas y a nuestra propia experiencia tomar el valor del uno por mil del costo del Modelo EXA.
5) Gastos de Seguros
El seguro de integral de consorcio cubre aquellos edificios que son ocupados principalmente para viviendas y/u oficinas. Este seguro de consorcio se encuentra destinado a cumplir con las obligaciones de la Ley de Propiedad Horizontal y proteger a las partes comunes.
Al contratar un seguro de integral de consorcio el administrador protege al mismo ante cualquier tipo de eventualidades: Incendio edificio, responsabilidad civil comprensiva, responsabilidad civil ascensores, cristales incendio y robo del contenido, responsabilidad civil linderos, daños por agua
Medida de la Prestación
La Cobertura de Incendio (con los riesgos opcionales a incendio si correspondieran) se aplicará a prorrata. Las demás coberturas se aplicarán a primer riesgo absoluto.
Condiciones de asegurabilidad para un seguro de integral de consorcio. La construcción del Edificio es de material incombustible. La antigüedad del edificio no supera 60 años. La propiedad cuenta con material de matafuegos en cada piso.
Ningún local en el edificio se dedica o se involucra en productos combustibles, inflamables, explosivos, pirotecnia, discotecas, salones bailables, organizaciones políticas o gremiales.
Para RC Ascensores: Cumplimiento con las disposiciones vigentes con respecto al mantenimiento y uso de los ascensores.
Para RC Calderas: Cumplimiento con las disposiciones vigentes con respecto al mantenimiento y uso de las calderas.
Si el riesgo está ubicado en Capital Federal, se requiere la siguiente documentación: Dos originales firmados y sellados del anexo 2 de la ordenanza municipal 33677.
Certificado de habilitación profesional del consejo profesional. Esto siempre es a nivel cobertura, al momento del alta del seguro de integral de consorcio Riesgos Opcionales de la póliza de integral de consorcio: Huracán, Vendaval, Ciclón o Tornado, Granizo, Incendio y Daños Materiales por Terremoto o Temblor.
6) Gastos de Administración
La modalidad habitual de la administración de consorcios es que se contrate una empresa idónea que le asegure a los consorcistas la máxima honestidad y transparencia en el control de los recursos.

Arq. Daniel Carmuega
Director de Obra